KNews.id – Perjanjian rumah dengan sistem kredit mengatur tegas pembayaran. Lazimnya, bila 3 kali telat cicilan, rumah langsung disita bank dan dilelang. Lalu bolehkan menebus keterlambatan tanpa melalui proses lelang?
Hal itu menjadi pertanyaan pembaca detik’s Advocate. Pembaca lainnya bisa menanyakan pertanyaan serupa dan dikirim ke email: [email protected] dan di-cc ke [email protected].
Berikut pertanyaan pembaca:
Saya ingin menanyakan perihal peraturan tentang lelang rumah yang saat ini masih berjalan angsurannya, jadi saya akan ceritakan kronologisnya dulu pak:
1. Pada tahun 2013/2014, saya mengambil rumah di salah satu perumahan di daerah Cileungsi melalui proses Take Over dan resmi di hadapan Notaris, dan memang rumah tersebut tidak saya tinggali rutin karena saya masih kerja di Jakarta, dan memang sejak Agustus 2022 hingga saat ini memang jarang saya nengok karena ada tugas di Bali selaam 1 tahun kemudian lanjut ke Bandung selama 3 bulan.
2. Cicilan berjalan lancar hingga tahun ini ada beberapa cicilan yang pembayarannya tidak lancar alias loncat-loncat bulan. Namun paling tidak saya masih membayar terakhir pada tanggal 25 Juli, September, Oktober, November 2023.
3. Pada tanggal 30 saya mendapat info dari tetangga saya, bahwa rumah saya sudah dipasangi plank pernyataan dilelang. Padahal saya tidak pernah menerima Surat Peringatan sebelumnya, mungkin karena rumah tersebut kosong sehingga tidak sampai ke saya.
4. Kemudian tanggal 1 November saya menghubungi pihak customer loan dari bank tersebut dan diberikan rincian nilai tunggakan serta pembayaran cicilan terakhir.
Berdasarkan ini kemudian saya diarahkan ke pihak collection dan sudah berbicara kepada salah satu staff di sana. Namun menyatakan bahwa posisi saya sudah kredit macet, sehingga rumah akan dilelang. Akhirnya saya berusaha mediasi dengan menyanggupi untuk membayar tunggakan tersebut siang jam 14.00 sebesar Rp 15 juta dan sisanya pada tanggal 25 Desember 2023.
Namun tanggal 25 tersebut pihak bank tidak berani memastikan karena untuk tarik lelang belum bisa karena harus lunas dulu semua dan mereka belum tahu kapan tanggal proses lelangnya. Namun mereka memperbolehkan saya membayar tunggakannya tersebut.
Dari penjelasan saya tersebut, saya ingin menanyakan:
1. Mengapa pihak bank memperbolehkan debitur yang bermasalah ini membayar tunggakan, karena dari hasil pembicaraan by phone mereka menyatakan ‘silakan bapak bayar dulu sambil kami mencari data apakah sudah masuk lelang atau belum (ini yang agak membuat saya bingung)’. Padahal pihak bank sendiri menyatakan bahwa saya sudah kena kredit macet dan sepertinya sia-sia jika membayar karena sudah akan masuk lelang.(plank lelang juga sudah terpasang)
2. Apakah benar bahwa bahwa sebenarnya lelang bisa dilakukan jika tunggakan-tunggakan sudah melebihi 270 hari? karena menurut data mereka, tunggakan yang paling tua ada di bulan Mei dan menurut perhitungan saya belum 270 hari.
3. Saya sedikit merasa sepertinya pihak collection memanfaatkan kepanikan debitur untuk berusaha menekan pelunasan tunggakan tanpa mediasi. Jika dalam kasus ini, menurut bapak bagaimana jalan terbaiknya? Karena setelah saya transfer baru kepikiran, bagaimana jika nantinya ternyata memang sudah harus dilelang, sia-sia uang yang saya sudah saya transfer jika ternyata sudah masuk tanggal lelang.
Berharap penjelasan saya mudah dipahami dan mohon pencerahannya
Terima kasih banyak atas perhatiannya
Untuk menjawab pertanyaan pembaca detik’s Advocate di atas, kami meminta pendapat advokat Yudhi Ongkowijaya, S.H., M.H.
Berikut penjelasan lengkapnya:
Terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan. Kami akan mencoba untuk menjawabnya.
Pada dasarnya, kreditur pemegang jaminan kebendaan memiliki hak untuk mengeksekusi barang jaminan untuk dijual secara lelang guna pembayaran utang debitur jika debitur lalai melaksanakan kewajibannya berdasarkan perjanjian kredit atau biasa disebut dengan wanprestasi.
Adapun prestasi dapat dilihat dari ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata yang menyatakan bahwa tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu. Lebih lanjut, Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya “Hukum Perjanjian”, menjelaskan tentang wanprestasi seorang debitur dapat berupa empat macam yaitu :
• Tidak melakukan apa yang disanggupi untuk dilakukannya;
• Melakukan apa yang dijanjikannya, namun tidak sebagaimana yang dijanjikan;
• Melakukan apa yang dijanjikannya, namun terlambat;
• Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Untuk itu, apabila Saudara sudah dinyatakan wanprestasi karena tidak melaksanakan pembayaran kredit sebagaimana yang diperjanjikan (kredit macet), maka kreditur mempunyai hak untuk melakukan eksekusi atas barang jaminan yang diberikan, yaitu melalui proses lelang. Sepanjang sudah dinyatakan lalai (wanprestasi) melalui sutau surat peringatan tertulis (somasi), maka tanpa perlu menunggu sekian waktu tertentu, kreditur dapat langsung mengajukan permohonan lelang sebagai bagian dari tahap eksekusi barang jaminan.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 Ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 213/PMK.06/2020 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMK 213/2020), yang dimaksud dengan lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. Menurut ketentuan Pasal 1 Ayat (5), (6), (7), dan (8) PMK 213/2020, terdapat beberapa jenis lelang, yaitu :
• Lelang Eksekusi adalah Lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/ atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan;
• Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan melalui Lelang;
• Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela;
• Lelang Noneksekusi Sukarela Terjadwal Khusus yang selanjutnya disebut dengan Lelang Terjadwal Khusus adalah Lelang Noneksekusi Sukarela atas barang bergerak yang waktu pelaksanaannya ditentukan oleh Penyelenggara Lelang secara tertentu, rutin, dan terencana.
Berdasarkan pertanyaan di atas, kami mengasumsikan bahwa proses lelang yang terjadi adalah berupa Lelang Eksekusi. Kami menyimpulkan Lelang Eksekusi tersebut mengacu kepada aturan mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU 4/1996), yang menyatakan apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Prosedur Lelang
Prosedur atas Lelang Eksekusi terdiri dari beberapa tahapan yaitu :
A. Pra Lelang
1) Penjual mengajukan permohonan tertulis perihal eksekusi kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), yang merupakan instansi pemerintah yang berada di bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara pada Kementerian Keuangan (Pasal 26 Ayat (1) PMK 213/2020).
2) KPKNL akan melakukan pemeriksaan kelengkapan dokumen lelang, yaitu termasuk namun tidak terbatas pada Perjanjian Kredit, Sertipikat Hak Tanggungan, bukti perincian jumlah utang debitur, bukti surat peringatan wanprestasi kepada debitur, bukti kepemilikan hak, dan bukti pemberitahuan pelelangan kepada debitur.
3) KPKNL mengeluarkan penetapan jadwal lelang secara tertulis kepada Bank setelah dokumen-dokumen tersebut di atas lengkap seluruhnya.
4) Bank melakukan pengumuman lelang :
• Terhadap barang tidak bergerak, pengumuman dilakukan 2 (dua) kali, dengan jangka waktu pengumuman pertama dan kedua berselang 15 (lima belas) hari kalender (Pasal 55 Ayat (1) PMK 213/2020).
• Terhadap barang bergerak, pengumuman dilakukan 1 (satu) kali, dengan jangka waktu pengumuman pertama dan kedua berselang 6 (enam) hari kalender sebelum hari pelaksanaan lelang (Pasal 55 Ayat (2) PMK 213/2020).
5) Bank melakukan pemberitahuan lelang kepada debitur.
B. Pelaksanaan Lelang
Apabila terdapat potensi keberatan atau bahkan gugatan dari debitur, maka Bank pada praktiknya akan mengupayakan alternatif pelaksanaan lelang dengan fiat eksekusi dari Ketua Pengadilan Negeri. Pengadilan Negeri akan menyampaikan aanmaning/teguran kepada debitur agar debitur datang menghadap pada hari yang ditentukan dan melaksanakan kewajibannya pada Bank, apabila aanmaning/teguran tidak dipatuhi oleh debitur, maka Pengadilan Negeri akan melakukan sita eksekusi atas jaminan debitur tersebut.
KESIMPULAN
Sehubungan dengan pertanyaan Saudara terkait pembayaran yang dilakukan setelah adanya wanprestasi dan proses lelang, menurut pendapat kami, hal tersebut akan menjadi sia-sia karena kredit Saudara sudah termasuk kepada kategori kredit macet.
Hal itu kami sandarkan kepada pendapat Drs. Muhamad Djumhana, S.H., dalam bukunya yang berjudul “Hukum Perbankan di Indonesia”, yang mengatakan bahwa mengenai kredit bermasalah dapat dilakukan penyelesaian secara administrasi perkreditan, dan terhadap kredit yang sudah pada tahap kualitas macet, maka penanganannya lebih ditekankan melalui beberapa upaya yang lebih bersifat pemakaian kelembagaan hukum (penyelesaian melalui jalur hukum).
Demikian jawaban dari kami, semoga dapat bermanfaat. Salam.
Yudhi Ongkowijaya, S.H., M.H.
Partner pada Law Office ELMA & Partners
www.lawofficeelma.com
