Tata Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan, Berikut Prosesnya!

KNews.id – Jakarta, Beberapa orang bakal mewariskan asetnya kepada keturunan atau ahli warisnya setelah meninggal dunia. Aset yang diwariskan ini bisa berupa tanah ataupun bangunan. Perlu dipahami bahwa setelah menerima warisan, ahli waris perlu melakukan peralihan hak warisan atas sertifikat aset tersebut.

Dikutip dari laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN), peralihan hak pewarisan adalah perpindahan hak atas tanah dari pemiliknya kepada ahli waris setelah pemilik meninggal dunia.

Proses peralihan atas hak tanah ini bisa dilakukan dengan cara balik nama sertifikat tanah. Lantas, mengapa sertifikat tanah warisan perlu di balik nama?

Sertifikat tanah warisan harus balik nama

Kepala Bagian Pemberitaan dan Hubungan Antar Lembaga Kementerian ATR/BPN, Bagas Agung Wibowo menegaskan, ahli waris perlu melakukan proses balik nama atas tanah warisannya.

“Ya, tanah warisan harus di balik nama untuk menjamin kepastian hukum dan menghindari permasalahan hukum di kemudian hari,” kata dia,Minggu (9/11/2025). Melalui proses balik nama, status kepemilikan ahli waris mempunyai kekuatan di mata hukum. Kepastian hukum ini dilakukan untuk memastikan kepemilikan tanah yang sah secara hukum atas nama ahli waris.

“Dengan begitu, bisa mencegah sengketa pertanahan antar ahli waris dan mempermudah transaksi apabila ahli waris akan melakukan peralihan hak atas tanah,” jelasnya.

Syarat balik nama sertifikat tanah warisan Persyaratan balik nama tanah warisan sudah ditetapkan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Dan Pengaturan Pertanahan.

Berdasarkan aturan tersebut, berikut ini syarat balik nama tanah warisan:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani
• Surat Kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon atau para ahli waris, seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau Kartu Keluarga (KK), dan kuasa
• Apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Sertifikat asli
• Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan
• Penyerahan bukti SSB BPHTB) Surat Setoran BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
• Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta, dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak.

Tata cara balik nama sertifikat tanah warisan, berikut ini proses balik nama sertifikat tanah warisan: 

1. Membawa dokumen persyaratan ke Kantor Pertanahan 

Lengkapi seluruh dokumen persyaratan balik nama sebelum mengajukan proses balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan.

2. Mengajukan balik nama 

Di Kantor Pertanahan, Anda akan mendapat formulir yang harus diisi dan ditandatangani di atas meterai. Jika formulir sudah diisi, Anda bisa melakukan pengajuan balik nama dengan menyertakan dokumen yang sudah disiapkan ke loket pelayanan.

3. Membayar BPHTB, PPh, dan PNBP balik nama 

Proses balik nama sertifikat tanah membutuhkan pembayaran BPHTB, PPh, dan biaya balik nama sertifikat tanah warisan.

4. Proses verifikasi 

Petugas akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi terhadap data dan dokumen yang diajukan.

5. Penerbitan sertifikat tanah baru 

Setelah proses verifikasi selesai, sertifikat tanah baru yang sudah dibalik nama akan diterbitkan.

6. Pengambilan sertifikat tanah 

Pemilik baru bisa mengambil sertifikat tanah di Kantor Pertanahan yang sudah sesuai dengan data dirinya.

Berapa biaya balik nama sertifikat tanah warisan? 

Biaya balik nama sertifikat tanah terdiri dari beberapa komponen, mulai dari biaya pembuatan akta hingga pajak.

Berikut ini rincian biaya balik nama sertifikat tanah:

1. Biaya pembuatan akta wasiat noteriel 

Informasi jasa pembuatan akta wasiat notariel diatur dalam Pasal 36 Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.

Berdasarkan aturan tersebut, besaran honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

Adapun nilai ekonomis ini, ditentukan dari obyek setiap akta dengan ketentuan sebagai berikut:

• Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar adalah 2,5 persen
• Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen
• Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.
• Sementara, untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.

2. Biaya pajak 

Proses balik nama sertifikat tanah dikenakan BPHTB serta Pajak Penghasilan (PPh). Rumusnya adalah:

5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk PPh, besarannya adalah 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Namun, pemohon bisa tidak dikenakan jika mengajukan dan melampirkan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.

3. Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) 

Biaya PNBP sertifikat tanah warisan dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan setempat.

Berikut rumus penghitungannya: 

Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi)) / 1.000. Adapun untuk biaya pendaftaran, merujuk Pasal 61 ayat (3) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.

(FHD/Kmp)